拆迁时售后公房产权人如何安置房屋使用人

拆迁时售后公房产权人如何安置房屋使用人？《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定：“征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有”。《实施细则》第五十一条规定：“房屋使用人为实际占用房屋的单位和个人”（具体认定规则将另文阐述）。售后公房原是公有住房，权利人通过国家政策购买了房屋的产权，因此拆迁时售后公房的法律性质属于产权房。因此拆迁时房屋产权人需对实际占用房屋的使用人进行安置。

房屋拆迁补偿包括房屋价值补偿款及各项奖励补贴。各项奖励补贴中的征收面积奖和房屋价值补偿款部分应当归售后公房的产权人所有（具体分配原则将另文阐述），除征收面积奖以外的其他各项奖励补贴应当归房屋使用人所有，售后公房产权人应当按照上述原则对房屋使用人进行安置。

附：冯3、张7等与冯6、霍1等共有纠纷二审民事判决书

案情简介：

冯3、冯4、冯5、冯6均为霍1、冯2（于2008年12月去世）夫妇的子女。张7系冯3妻子，冯8系二人之子；张9系冯4之女，陈10系冯5之子。上海市东长治路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）原为公房，承租人为冯2。系争房屋于1994年被冯2购买为产权房屋，产权登记在冯2名下。被征收前，系争房屋有霍1、冯6、张9、陈10等4人户籍在册。被征收前，冯3、张7、冯8未在系争房屋内居住。

   2013年9月17日，冯6与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称征收协议）。根据征收协议，系争房屋认定建筑面积40.75平方米，房屋价值补偿款人民币（以下币种均为人民币）1，815，613.55元；装潢补偿28，525元；该户购买3套产权调换房屋，即盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室（暂测面积67.67平方米，房屋总价659，583.35元）、盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室（暂测面积67.67平方米，房屋总价659，583.35元）、盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室（暂测面积67.67平方米，房屋总价660，907.15元）；各类补贴奖励包括购房补贴476，568元、搬迁补助费700元、家用设施移装费2，000元、未认定建筑面积二补贴4万元、征收面积奖40，750元、协议签约奖12万元；结算单上另有按期搬迁奖2万元、超比例协议签约奖4万元、早签早搬加奖9万元、临时安置费补贴48，000元、签约生效记息奖41，921.21元、增发临时安置费补贴4，500元。扣除购房款1，980，073.85元，尚余货币补偿款788，504.21元，已存入冯6名下的银行存单。结算单上另有产权调换房屋实测补差-5，294.97元，已由冯6向征收单位支付。

   1985年冯2单位杨浦区卫生局增配鞍山四村XXX号XXX室公房，《职工住房调配通知单》载明：住房拥挤困难，该户增配一间14.96平方米，（因儿子冯6结婚使用，请使用证户主为冯6）。该房屋原承租人登记为冯6，后变更为冯3。1991年，冯3将该房屋与上海市浦东大道2746弄16号203室进行置换，后冯3登记为上海市浦东大道2746弄16号203室房屋产权人。

　　2015年8月10日，冯3、张7、冯8诉至原审法院，要求分得征收补偿款的67.11%，即1，887，185.38元，用以购买产权调换房屋上海市盐铁塘路XXX弄XXX号XXX、XXX室。霍1、冯4、冯5、冯6另应支付冯3、张7、冯8货币补偿款528，304.68元。

裁判原文节选：

原审法院：

   法院认为，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。本案中，系争房屋产权登记在冯2名下，系1994年购买的售后公房，属于冯2、霍1夫妻共同财产。冯2去世后，其征收利益应由冯3、冯4、冯5、冯6及霍1共同继承，故冯3、冯4、冯5、冯6及霍1依法可以取得被征收人地位，有权分割系争房屋征收所得的房屋价值补偿款、征收面积奖。除征收面积奖之外的各项奖励补贴，应由系争房屋的居住使用人取得，用于保障居住使用人的安置。霍1、冯4、冯5、冯6辩称冯2留有遗嘱，将其份额均赠与霍1，但该文字材料内容部分系由霍1代书，无其他见证人。根据继承法的相关规定，代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。显然霍1、冯4、冯5、冯6提供的所谓遗嘱并不符合代书遗嘱的法定有效要件；霍1、冯4、冯5、冯6辩称冯3有丧失继承权的情形，但未提供相关证据，法院不予采信。综上所述，法院酌情确定冯3可分得征收补偿款18万元，鉴于货币补偿款已由冯6领取，故该款应由冯6负责支付。因冯3、张7、冯8户籍不在系争房屋内，也不是系争房屋的居住使用人，故无权分得产权置换房屋。

　　原审法院审理后作出判决：一、冯6应于判决生效之日起10日内支付冯3征收补偿款18万元；二、驳回冯3、张7、冯8的其他诉讼请求。

二审法院：

   本院认为：系争房屋为冯2于1994年购买的售后公房。冯3、张7、冯8在冯2购买系争房屋的产权时并不居住在系争房屋内，且其户口亦不在系争房屋内，均非系争房屋的同住人，均不享有购买系争房屋产权的资格。冯3、张7、冯8至系争房屋被征收前亦不在系争房屋内居住，户口亦不在系争房屋内，故张7、冯8均非系争房屋的征收安置对象。而冯3作为冯2的法定继承人，依法与霍1、冯4、冯5、冯6一起共同获得被征收人地位，有权分割系争房屋征收所得的房屋价值补偿款、征收面积奖。因此原审法院根据本案实际情况酌情确定冯3可分得征收补偿款18万元并无不当。综上，冯3、张7、冯8的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币13，813.09元，由上诉人冯3、张7、冯8共同负担。

　　本判决为终审判决。

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