私房拆迁中如何确定房屋使用人

私房拆迁中一旦被认定为房屋使用人，即便不是拆迁房屋的产权人，仍然有权获得拆迁房屋产权人的安置（具体安置标准将另文详述）。因此，拆迁时取得房屋使用人地位是获取拆迁利益的重要因素。那么私房拆迁中如何确定房屋使用人呢？根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条规定：“房屋使用人为实际占用房屋的单位和个人”。但在司法实践中，法院并不机械的套用上述条文来确定房屋使用人。

一般而言，认定房屋使用人需符合以下三个条件。第一是户口条件，如果户口不在拆迁房屋中，即便实际占用房屋，也不能认定为房屋使用人。第二是居住条件，所谓实际占用就是实际居住，尤其是房屋在被拆迁前是否实际居住，当然如果曾经居住，但由于在拆迁房屋内居住困难而在外借房居住，仍然符合房屋使用人的条件。第三是他处没有福利分房的条件。这里的他处范围仅指上海市行政区域内，所谓的福利房是指公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等，不包括自己出资购买的商品房。如果同时符合上述三个条件，那么在私房拆迁中法院一般会认定为是房屋使用人。

附：王某甲、王某乙等与夏某某分家析产纠纷二审民事判决书

案情简介：

王某丙系夏某某的女婿，王某甲系王某丙之子，王某乙系王某甲之女。上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）原系夏某某丈夫王A（于2007年3月2日报死亡）承租的公房，系由王A单位上海针织公司于1981年9月分配。《单位分配职工住房单核单》载明：户主A，家庭主要成员夏某某、周某某（系夏某某母亲）、王B（系王A、夏某某之女），现在住房跨龙路XXX弄XXX号二楼，拟配住房东余杭路XXX弄XXX号XXX室。

2001年，王某甲将系争房屋购买为售后公房，并登记为产权人。被征收前，系争房屋内有夏某某、王某甲及王某丙3人户籍在册，其中夏某某户籍于1981年9月28日由上海市跨龙路XXX弄XXX号迁入，王某甲户籍于1994年10月24日由安徽省合肥市迁入，王某丙户籍于2013年3月28日由安徽省合肥市迁入。王某乙于2015年7月4日在系争房屋报出生。被征收前，系争房屋由王某甲一家共同居住。夏某某、王士荣原在系争房屋居住，于1995年迁至平凉路XXX号XXX、XXX室房屋（以下简称“平凉路房屋”）居住。

2015年3月31日，王某丙与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市虹口第二房屋征收服务事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称“征收协议”）。根据征收协议，计算居住困难货币补贴的折算单价为人民币（以下币种均为人民币）12，000元／平方米（建筑面积）；系争房屋认定建筑面积46.59平方米，房屋价值补偿款1，959，039.62元，装潢补偿32，613元；该户选择货币补偿；其他各类补贴奖励费用包括搬迁费700元、签约面积奖46，590元、签约比例奖12万元、家用设施移装费2，000元、无不予认定建筑面积残值补偿4万元、整体签约奖20万元、自购房补贴465，900元；结算单上另有签约奖超比例部分8万元、按期搬迁奖2万元、临时安置费补贴9，783.90元、早签早搬加奖9万元、增发临时安置费补贴5，400元、签约搬迁计息奖47，703.08元。上述款项共计3，119，729.98元，已由王某丙领取。审理过程中，王某甲、王某乙、王某丙均确认征收补偿款系由王某丙帮王某甲代领。

2015年10月，夏某某诉至原审法院，要求判令夏某某分得征收补偿款264，000元，由王某甲、王某丙共同支付。

裁判原文节选：

原审法院：

   法院经审理后认为，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。本案中，王某甲作为系争房屋产权人，有权取得系争房屋的征收补偿款，并应负责安置系争房屋使用人。夏某某户籍自系争房屋分配时即已迁入，直至系争房屋被征收时从未迁出，虽然夏某某自1995年开始在王A增配的平凉路房屋居住，但根据住房调配单明确记载，夏某某并不是平凉路房屋的受配人员。故夏某某应属于系争房屋的使用人，应由被征收人负责安置，其征收安置利益由法院在不低于居住困难保障标准22平方米／人的安置居住条件的基础上予以酌定。加之考虑到系争房屋来源情况，夏某某对于系争房屋的取得有一定的贡献，法院酌情确定夏某某可分得征收补偿款264，000元，由王某甲负责支付。

原审法院据此作出判决：一、王某甲应于判决生效之日起10日内支付夏某某征收补偿款264，000元；二、驳回夏某某的其他诉讼请求。

二审法院：

   本院认为，公有住房在购买为售后公房后，登记产权人仍对同住人负有保障居住的义务。系争房屋原系夏某某丈夫王A承租的公有住房，夏某某户籍一直在此处，从未迁出。虽然王A之后增配了他处房屋，但受配人员并无夏某某，夏某某随夫居住之行为不能说明其又享受过福利分房政策。王某甲、王某乙、王某丙于二审庭审中确认系争房屋购买为售后公房，必须征得夏某某同意，此节事实亦可加以印证夏某某并未丧失其对系争房屋享有的权利。因此，王某甲等人认为夏某某无权享有系争房屋的征收利益，缺乏依据，本院不予支持。本案系夏某某主张其本人应获的征收补偿利益，原审法院亦是在此范围内进行处理，并不涉及卢某某。若卢某某认为其有权主张，亦可另行向法院提起诉讼。故王某甲等人提出的原审法院遗漏了卢某某为必须参加诉讼的当事人之上诉观点，本院无法认同。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币5，200元，由上诉人王某甲、王某乙、王某丙共同负担。

　　本判决为终审判决。

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