购买的房屋发现有较大不利因素应当如何维权？

案情简介

A某打算给儿子购买一套学区房。在中介处选看了几套房屋后，A某看中了一套带天井的老公房。由于该天井不算产证面积，A某非常满意。2020年8月1日，A某与房主B某签订房屋买卖合同，约定房屋总价350万元，当日A某支付B某房款20万元，B某则将房屋钥匙交付给A某。同时约定，在2020年10月底前，双方至房地产交易中心申请办理产权过户手续前，A某需向B某支付剩余房款330万元。此后，A某拿钥匙和丈夫一起到房屋内再次查看，意外发现房屋天井内有个窨井盖，窨井下面是一个化粪池，通过询问物业得知相关部门会定期安排人员到此进行抽大粪，A某无法接受这个事实，立即与中介和B某进行交涉，要求解除合同，退还房款。B某不同意解除合同，A某遂向法院起诉。

问题思考

1、A某是否有权解除合同？

2、A某应当如何正确维权？

3、较大不利因素应当如何认定？

律师分析

1. 一、A某无权解除合同。

法律规定的解除合同情形主要有三种，1、协商解除；2、约定解除；3、法定解除。所谓协商解除是指：当事人协商一致解除合同。所谓约定解除是指：当事人双方在合同中约定一方可以解除合同的事由，待解除合同的事由发生时，可解除合同。行使协商解除或约定解除权的前提条件，是双方就解除事由达成一致。本案中A某要求解除合同，但B某不同意解除合同，故不符合行使协商解除或约定解除权利的条件。

法定解除是指：当出现法律规定的事由时，当事人一方可单方解除合同。《民法典》第五百六十三条规定了六种法定解除事由，（1）不可抗力致使不能实现合同目的；（2）预期违约；（3）主要债务违约经催告后仍不履行；（4）违约致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形；（6）不定期合同。本案中A某若主张有权解除合同，需证明B某的违约行为致使“不能实现合同目的”。

如何认定“合同目的不能实现”，一般认为，其等同于根本违约，此时因债权人的履行利益落空，合同已无继续履行之必要。A某与B某订立房屋买卖合同的目的系取得房屋所有权进而能实现该房屋的居住用途和学区名额。现房屋天井内化粪池窨井虽会对房屋的居住用途产生一定不利影响，但并不会因此导致居住用途丧失和学区名额目的落空，故尚不足以认定为“根本违约”，A某无权解除合同。

二、A某可以B某在签约时未披露与合同有关的较大不利因素为由向法院主张撤销合同。

《民法典》第一百四十七条至第一百五十一条规定了四种法定事由，若出现这四种法定事由情形之一的，另一方当事人可向法院或仲裁机构申请撤销合同。这四种法定事由分别是：（1）重大误解；（2）民事欺诈；（3）胁迫手段；（4）乘人之危或缺乏判断等情形导致显示公平。本案中化粪池窨井不可避免会产生一定异味进而影响房屋的居住使用价值，物业会定期安排人员到此进行抽大粪，B某作为房主不可能不知道此瑕疵，B某理应在签订买卖合同之前或之时向A某履行告知义务，但却未告知。基于B某的隐瞒行为，A某陷入一定的错误认识与B某签订房屋买卖合同，且受到明显损失。符合民事欺诈的构成要件，A某有权向法院主张撤销合同。

三、“较大不利因素”的认定标准。

需要指出的是：并非所有“瑕疵”都会被认定为“较大不利因素”。签约时应当披露而未披露的“较大不利因素”一般包括（1）隐蔽瑕疵且严重影响合同目的；（2）非正常死亡。其中，隐蔽瑕疵是指：瑕疵是隐蔽的，通过简单的验收是无法识别的。若瑕疵通过肉眼就能轻易识别，则不能认定。严重影响合同目的是指实现合同目的的价值严重降低。比如：本案中化粪池窨井产生的异味致使A某购买的房屋居住使用价值严重降低。若虽有隐蔽瑕疵，但并不会严重影响合同目的，比如：A某购买的房屋卧室楼板内有排粪管道，该管道并不会产生任何异味，则不构成“较大不利因素”。房屋中出现非正常死亡，虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用，若一方在签订合同时未向另一方披露，实践中另一方可向法院以重大误解为由申请撤销合同。