离婚时经济适用房如何分割

经济适用房(现在的名称改为共有产权房)政策具有地域性，本文主要针对上海地区的法院在处理当事人离婚时对经济适用房的分割问题。根据《上海市共有产权保障住房管理办法》第二条第二款规定：“经济适用房实行政府与购房人按份共有产权”；第十六条规定：“购房人和政府的产权份额应当在购房合同、供后房屋使用管理协议中明确”。经济适用房区别于商品房最大的特点就是会在购房合同中约定回购和转让的限制。一般而言在取得房地产权证未满5年，购房人又购买其他住房或出现离婚析产等特殊情形，需退出共有产权保障住房的，必须由政府回购，回购价格为总房价款加同期银行存款利息。取得房地产权证满5年，需要转让该房屋的，政府有优先回购权，回购价格按照市场价格的原则确定；政府决定不回购的，购房人方可向他人转让该房屋，当然转让款按照其产权份额获得。离婚时对经济适用房的分割需要注意以下几点：

第一、经济适用房的产权人除了离婚当事人外，还有除政府以外的其他人的（比如将孩子或父母的名字也加在房产证上），法院在离婚诉讼中是不会处理的，当事人可以在离婚后就房产分割问题另行起诉。

第二、房地产权证未满5年，因离婚析产等原因确需退出共有产权保障住房的，必须由政府回购，回购价格为总房价款加同期银行存款利息。对这句话应当如何理解？是否意味着房产证未满5年提离婚时一方不能按照房屋的市场价格进行分割，只能按回购价格进行分割？汤容滨律师认为这种观点是错误的。首先，根据《上海市共有产权保障住房管理办法》第三十三条第一款规定:“有下列情形之一的，应当腾退共有产权保障住房…（一）购房人或者同住人购买商品住房，不再符合住房困难标准的；（二）购房人和同住人的户口全部迁离本市或者全部出国定居的；（三）购房人和同住人均死亡的；（四）市人民政府规定的其他情形”。再结合该条第三款规定：“…全部购房人、同住人之间应当达成一致意见…按照第一款、第二款的规定予以回购”的理解，所谓“因离婚析产等原因确需退出共有产权保障住房”是指全部购房人、同住人共同退出的情形，不包括部分购房人（产权人）因离婚要求分割和退出的情形。其次，离婚时一方要求按市场价格对经济适用房进行分割并不会影响政府和其他低收入住房困难家庭的利益（因为房屋的产权份额没有变化，房屋产权仍然由低收入住房困难群体享有，并未向不符合条件的群体转移）。因此，汤容滨律师认为，房产证未满5年提离婚时一方可以要求按照房屋的市场价格进行分割。

第三，分割时，法院会综合考虑房屋的使用情况、房屋的出资及还贷情况、双方对房屋的贡献大小、双方在婚姻关系中的过错程度、同时兼顾公平合理的原则进行处理，分割不会一刀切。

第四，经济适用房的同住人仅对房屋享有居住的权利，购房人（产权人）离婚分割时经济适用房的同住人无权参与分割。

经济适用房制度目前已经被共有产权房制度取代，但两者作为保障低收入住房群体的目的仍然是一致的，当事人在离婚时对经济适用房的分割应当严格按照《婚姻法》、《物权法》以及各地共有产权房的政策执行。

附：薛甲与徐某某、薛乙离婚后财产纠纷二审民事判决书

案情简介：

原告徐某某与被告薛甲原为夫妻关系，薛乙为薛甲和徐某某的婚生儿子。2014年1月16日，徐某某与薛甲经上海市X区人民法院调解离婚，双方约定位于上海市徐汇区龙华西路XXX弄XXX号XXX室的房产归薛甲所有，薛甲支付徐某某房屋折价款人民币（以下币种皆为人民币）20万元；对于双方在婚姻关系存续期间取得的上海市青浦区徐泾镇龙联路XXX弄XXX号XXX室（以下简称龙联路房屋）未进行处理。2014年2月，徐某某、薛乙诉至法院，请求判令龙联路房屋归徐某某、薛乙所有。

龙联路房屋为经济适用房，徐某某、薛乙、薛甲于2013年1月18日取得该房屋的产权，登记权利人为三人。该房屋因系有限产权房，因此5年内不得转让或出租，满5年转让房屋的，权利人可获得65%的转让总价款。徐某某、薛乙、薛甲在购房时以该房屋进行抵押向上海某某（以下简称担保公司）申请了287，000元的贷款，该贷款一直由徐某某在归还。

双方一致陈述，该房产在购买时总价为487，000元，其中首付20万元由徐某某和薛甲共同支付，贷款自2013年2月开始，由徐某某每月按照等额本金方式归还贷款。至2014年2月前，尚有本金268，208.37元未归还；该房屋若能够正常买卖，每平方米大概12，000元到13，000元之间，总价在100万元左右。徐某某、薛乙、薛甲除了上述两套房屋外，无其他房屋，龙联路房屋一直由徐某某居住使用，薛乙在服兵役。

薛甲陈述，龙联路房屋虽然登记为徐某某、薛乙、薛甲，但实际上应为徐某某和薛甲两人所有，薛乙在购房时并未成家工作，若分割龙联路房屋自己应当占有二分之一的份额；徐某某、薛乙认为，房屋权利人为徐某某、薛乙、薛甲，分割时应当扣除35%的产权，剩余部分三人各占三分之一。

裁判原文节选：

本院认为，徐某某、薛甲在婚姻关系存续期间，共同与其儿子申请购买了龙联路房屋，并将房屋登记在三人名下，因此该房屋应为三人共同共有。因徐某某和薛甲离婚，三人共有该房产的权利基础消失，因此徐某某、薛乙可以起诉要求分割龙联路房屋。考虑到薛甲已经在离婚诉讼中取得房屋，徐某某、薛乙除龙联路房屋外无其他住处，法院确定由徐某某、薛乙取得房屋的全部产权，由薛甲取得房屋的折价款。徐某某和薛甲将该房屋同时登记在薛乙名下，视为双方对薛乙的赠予，该赠予行为已经完成，因此薛乙也应当享有该房屋的产权。因双方并未约定若分割各自所占份额，法院以按份共有的原则确定其份额，故薛甲仅享有龙联路房屋在有限产权范围内的三分之一的产权，该产权徐某某同意在扣除贷款后折价给薛甲，法院予以准许。房屋的价款法院参照徐某某、薛乙、薛甲的陈述确定。担保公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃了诉讼权利。原审法院据此判决：

一、龙联路房屋中原属于薛甲的产权份额归徐某某、薛乙所有；

二、龙联路房屋上向担保公司的贷款由徐某某负责归还；

三、徐某某应于判决生效之日起三十日内支付薛甲房屋折价款127，263.07元。

   汤容滨律师的联系方式：13761477738