房价上涨卖方违约买方能否要求继续履行

　　房价上涨卖方违约要求涨价的现象较为常见，面对这种严重违背契约精神的行为，作为买方能否要求继续履行合同呢?《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。可见法律是支持守约方要求违约方继续履行合同的。但事实情况往往没有那么简单，《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行”。这三种情形实际上是守约方要求违约方继续履行合同的例外。在房屋买卖交易过程中尤其适用，原则上房价上涨卖方违约买方可以要求继续履行合同，但是若出现诸如：卖方一房二卖并且为后一买方办理了过户手续，且后一买方亦为善意的(法律上或者事实上不能履行);买方购房需要贷款，卖方拒绝配合协助买方办理贷款手续，且买方又不能付清全款的(债务的标的不适于强制履行)等特殊情形，法院将难以支持守约方要求违约方继续履行合同。此种情形下，买方只能要求解除合同，并要求卖方承担违约责任。至于违约责任的承担方式，汤容滨律师将另文阐述。

　　附：江某与龙某、汪某房屋买卖合同纠纷案

　　案情简介：

　　2015年10月28日，龙某、汪某(甲方)与江某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方以110万元的价格向甲方购买系争房屋，交房期限为2015年11月15日前，过户期限为2016年2月22日前;乙方支付首付款33万元，以银行贷款方式支付76万元，交房时支付1万元;甲方未按照合同约定履行，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行;乙方未按照合同约定履行，超过十个工作日的，甲方有权单方解除合同。同日，双方签订《补充协议》，其中写明乙方配偶名下有一套经济适用房，未满5年，属限购状态，双方知晓该情况，甲方愿意配合乙方变更合同。合同签订后，江某共计向龙某、汪某支付购房款34万元。2015年12月5日，双方签署《房屋交接书》，确认交付系争房屋。龙某、汪某在审理中表示，未向江某交房。2016年2月20日，江某申请公积金贷款。2016年2月26日，江某的公积金贷款申请通过审批。2016年3月11日，江某向龙某、汪某发《催告函》，要求于2016年3月18日办理过户手续。龙某、汪某在审理中表示，不清楚该函件。另查明，江某的丈夫赵志超与其父母共有一套经济适用房，至今未满五年。审理中，江某向本院提供中介业务员林高二与龙某以及林高二与江某的丈夫电话录音，证明江某延期办出贷款的原因在对方，也证明龙某、汪某因为房价上涨要求加价，不肯办理过户。龙某、汪某对录音不予认可。审理中，江某表示，同意在过户后支付购房余款。

　　江某起诉要求龙某、汪某继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理系争房屋的过户手续，按总房价日万分之五的标准支付2016年2月22日至过户之日的违约金。龙某、汪某共同辩称并反诉称，江某申请贷款审批成功的时间已超过合同约定的过户日期，构成违约，且江某的丈夫名下有一套经济适用房，江某属于限购，故合同无法继续履行，不同意江某的诉讼请求，并反诉要求解除《上海市房地产买卖合同》。

　　裁判原文节选：

　　本院认为，龙某、汪某与江某签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。根据查明的事实，江某申请的公积金贷款于2016年2月26日审批通过，已超过合同约定的过户期限，但逾期并未超过合同约定的十个工作日。江某的贷款申请于一周内审批通过，在合理范围内，加上江某又提供相关证据证明迟延办出贷款也存在甲方的因素。因此，本院认定江某未构成根本违约，龙某、汪某无权据此要求解除合同。江某的丈夫名下拥有经济适用房，按照相关规定，并不属于限购的范围，龙某、汪某也无权据此要求解除合同。综上，龙某、汪某要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。江某要求继续履行合同及过户等请求，本院予以支持。因贷款审批成功已经超过合同约定的过户期限，且江某也以催告函的方式表示推迟过户时间，故江某要求龙某、汪某承担逾期过户违约金的请求，缺乏事实依据，本院难以支持。江某同意支付购房余款，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，判决如下：

　　一、被告(反诉原告)龙某、汪某于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告(反诉被告)江某名下;

　　二、原告(反诉被告)江某于上述房屋过户之日起五十日内，向被告(反诉原告)龙某、汪某支付购房款76万元;

　　三、原告(反诉被告)江某的其余诉讼请求，不予支持;

　　四、被告(反诉原告)龙某、汪某要求解除《上海市房地产买卖合同》的反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取7,350元、财产保全费5,000元，合计12,350元，由原告(反诉被告)江某负担6,175元，被告(反诉原告)龙某、汪某负担6,175元;反诉案件受理费减半收取40元，由被告(反诉原告)龙某、汪某负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。